Ипотека на частные дома обвалилась еще больше чем новостройки

Фото: iz.ru

Недавние изменения в государственных ипотечных программах оказали неоднозначное влияние на различные сегменты жилищного строительства в России. Если рынок новостроек сравнительно легко адаптировался к новым реалиям, то сфера индивидуального жилищного строительства (ИЖС) столкнулась с гораздо более серьезными трудностями.

Согласно аналитическому отчету «Дом.РФ», за первый месяц после завершения программы льготной ипотеки выдача кредитов на новостройки упала в три раза — с 95,4 тыс. в июне до 31,9 тыс. в июле. Однако еще более драматичная картина наблюдалась на рынке частного домостроения: здесь число выданных ипотечных займов сократилось более чем в 6 раз — с 25 тыс. до всего 4 тыс. Таким образом, темпы снижения ипотечного кредитования ИЖС вдвое превысили аналогичный показатель для многоквартирного строительства.

Почему сегмент индивидуального жилищного строительства оказался в более уязвимом положении? Ключевая причина кроется в особой роли льготных ипотечных программ, прежде всего ипотеки под 8% и семейной ипотеки, в развитии этого рынка. Согласно подсчетам «Дом.РФ», на кредиты по данным госпрограммам приходилось 99,6% всех ипотечных сделок в сфере ИЖС. Для сравнения, в сегменте новостроек доля таких льготных займов в июне составляла 76%.

Таким образом, отмена льготной ипотеки и ужесточение условий семейной ипотеки (теперь она доступна только для объектов, строящихся с использованием счетов эскроу) нанесли гораздо более серьезный удар по рынку частного домостроения. В то время как новостройки могли рассчитывать на ранее одобренные кредиты по льготным программам, а также на новые займы по обновленной семейной ипотеке, ИЖС-сегмент лишился практически всех своих ипотечных «костылей».

Еще одним фактором, усугубившим ситуацию, стало введение обязательного применения счетов эскроу при строительстве частных домов. Данное требование вступит в силу только весной 2025 года, в то время как новостройки с использованием эскроу-счетов возводятся с середины 2019-го. Таким образом, на рынке ИЖС пока отсутствует необходимая инфраструктура для получения льготных ипотечных кредитов по новым правилам.

Несмотря на драматичное сокращение количества ипотечных сделок, объемы выдачи кредитов в денежном выражении снизились не так существенно. Если для новостроек падение составило трехкратное — с 474,7 млрд рублей в июне до 161,8 млрд рублей в июле, то для ИЖС оно было менее значительным — с 93 млрд до 63 млрд рублей. Это объясняется особенностями механизма ипотечного кредитования частных домов: займы выдаются не единовременно, а траншами по мере роста строительной готовности объекта. Таким образом, даже при сокращении количества новых сделок, объемы выдачи продолжают поддерживаться за счет ранее одобренных кредитов.

Вместе с тем, изменения в ипотечных программах пока не оказали существенного влияния на общие объемы ввода жилья в эксплуатацию. Согласно данным Росстата, жилищное строительство в России продолжает активно развиваться, причем во многом за счет сегмента ИЖС. За первые семь месяцев 2024 года на частные дома пришлось 70,2% от всего объема сданного жилья, а их ввод в эксплуатацию вырос на 23,4%.

Таким образом, отмена льготной ипотеки и ужесточение условий семейной ипотеки оказали неоднозначное влияние на различные сегменты жилищного строительства в России. Если рынок новостроек сравнительно легко адаптировался к новым реалиям, то сфера индивидуального жилищного строительства столкнулась с гораздо более серьезными трудностями.

Ключевым фактором стала особая роль льготных ипотечных программ в развитии ИЖС-сектора, а также введение обязательного применения счетов эскроу, пока не получившее должного распространения на этом рынке. Тем не менее, общие объемы ввода жилья продолжают демонстрировать положительную динамику, во многом благодаря сохраняющейся активности в сегменте частного домостроения.